양도세 중과 유예 부동산 시장의 변화는?

2023.12.12 - [부자들의 행동과 생각들 그리고 노하우] - 부자가 되는 월급 통장 관리법

부자가 되는 월급 통장 관리법

 

 

안녕하세요. 오늘은 부동산정책에 대해서 이야기하려고 합니다. 

 

지금 현 정부가 침체된 부동산 시장의 활성화를 위해 여러 대책을 마련하고 있습니다.

그중에 다주택자 양도소득세 완화는 25년까지 유예하기로 결정했습니다.

 

양도소득세는 주택을 매수해서 팔 때 차익에 대한 세금인데

 

아시는 것처럼 코로나19 국면을 거치면서 전 세계가 제로금리로 초저금리가 되면서 시장에 막대한 자금이 풀리고 그로인해 유동성이 증가되었습니다. 

 

이러한 유동성은 주택시장에 수급 등 여러가지 요소와 겹치면서 주택가격을 급등하게 만들었죠. 물론 이를 잡기 위해 정말 무시무시한 징벌적 수준의 부동산 세금 관련 정책을 전 정부에서 내놓았습니다.

 

당시 투자를 하던 입장에서 눈에 돈이 보이는데 취득세 중과, 양도소득세 중과 등 여러가지가 악재가 겹치면서 추가로 매수하기도 힘들고, 팔기도 어려운 상황 때문에 마음고생도 많이하고 여러가지로 손해를 경험했습니다.  예를 들면 팔려고 했는데 양도세 때문에 내놓을 수 없는 그런 상황과 조정지역으로 지정되면서 아주 복잡하게 상황이 만들어졌습니다.

 

일시적2주택에 대한 부분도 분양권도 포함시키고 보유기간이 짧으면 거의 차익을 다 토해내는 그런....

 

 

생각만 해도 정말 힘든 시기였습니다.

 

에세이 l 누구나 부자가 될 수 있는 투자 지침서 - 크몽 (kmong.com)

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아마도 배부른 소리한다고 하실수도 있지만, 당사에는 팔아도 남는 게 없는 상황이라 다주택자 입장에서 집을 내놓을 수 없는 상황이었습니다. 게다가 시장 어렵게 나온 매물도 취득세 때문에 매수하는 것 자체가 아주 제한적이라서 부동산 시장이 침체기로 급하게 진입했습니다.

 

그런데 불과 1년이 지나고 고금리 기조가 지속되고 치솟은 물가 등등 경제적으로 어려움이 늘어나자 정부의 태도가 달라졌습니다. 그러면서 이런 양도세 완화 정책이 다시 등장하고 있습니다. 목표는 부동산 시장 활성화가 맞습니다.  부동산이라는 축이 무너지면 경제적으로 타격이 심해지니까요. 

 

 

또한 현재 시점에서 집을 사고 싶어도 정말 돈이 없어서 또는 이자부담 때문에 머뭇거리기는 실수요자들도 많습니다.  그래서 결과적으로 지속적으로 전셋값 바닥을 찍고 상승하고 있습니다.

 

현 정부 입장에서는 이렇게 매매는 침체되어 있고, 전셋값만 상승하는 상황이 썪 기분좋지는 않을 겁니다. 이유는 갭투자 여건이 다시 좋아지는 결과가 나오니까요.  당연히 의식할 수 밖에 없습니다. 

고금리가 되면서 다주택자 중 빌라를 소액으로 보유한 집주인들이 매물을 감당하지 못해서 전세사기 대란이 발생했고 내집 한채 없는 서민들이 정부 정책을 강하게 비판하고 시위했으니까요.

 

물론 생존권이 걸린 중요한 문제이고 주거라는 측면에서 안정적으로 살 곳을 마련해줘야 하는데 그래서 정말 고려할 사항들이 많은 것 같습니다.

 

 

 

양도세 중과 유예 조건 / @수아팝

 

 

◆ 양도세 중과 유예 (25년도 5월 9일까지)

 

지금 정책이 시행되면서 25년까지 1년 더 유예가 됩니다.

아마도 다주택자 중 주택매도를 계획한 집주인분들은 세금을 절세해서 차익을 증가시키는 좋은 여건이 조성된 거 같습니다.

 

만약 매매를 계획하고 있다면 양도 시점에 조정지역대상 여부! 보유기간, 취득기간 등 대상이 되는지 정확한 확인이 필요합니다. 개인적으로는 세무사에게 잘 상담을 받는 것도 추천 드립니다.

잘못하면 피같은 내돈을 세금으로 날리게 됩니다(개인적으로 뭔가 착각해서 5천만원 세금을 낸 경험이 있습니다. 얼마나 아깝던지... 살이 빠지더군요).

 

잘 알아보지 않고 고가의 주택을 매도하거나 매수해서 세금을 많이 내면 정말 배가 아픕니다.

 

 

◆ 다주택자 양도세 중과세율

 

• 2주택 중과 : 기본세율 + 20%P
• 3주택 중과 : 기본세율 + 30%P

정책이 별거 없다고 생각할 수 있으나 팔려는 사람 중 중과유예를 잘 활용하면 20%-30% 세금을 아낄 수 있습니다. 주택 가격에 따라서 그 금액은 엄청날 수 있겠죠. 

 

추가로 참고할 사항은 2024년 기준 양도소득세 과세기준표는 아래와 같습니다.

여기 기본 세율에 추가로 중과되는 것을 유예해준다는 겁니다.

 

양도소득세 과세기준표 / 누진공제율 포함 / 수아팝

 

 

이렇게 다시 보니까 정말  우리나라 특히 주택에 대해서는 세금을 많이 내는 건 부정할 수 없는 사실인 듯 합니다.

 

만약에 차익이 3억이 났다면 40%를 내야하니...

 

 

내 집을 어렵게 마련한 집주인 입장에서 아깝다고 느끼는 것은 당연합니다. 물론 일시적2주택을 통해 비과세를 이사가 가능하지만, 정부가 신경쓰는 것은 다주택자 이기 때문에 주택을 많이 보유한 분들에게만 해당되는 정책이라고 봐도 무관할 듯 합니다.

 

 

 

◆ 양도세 중과유예가 부동산 시장에 영향을 줄까?

 

개인적 견해로 현재 시장은 매물이 적다고 보여지지 않습니다.

물론 서울과 수도권을 중심으로 급매들은 많이 소진되었다고 보여지지만

그럼에도 아직 깔려 있는 급매도 많고 지방은 솔직히 아직까지 답이 없습니다.

 

건축비, 인권비, 자재값 상승 등에 따라서 싸게 분양을 한다고 해도 이미 올라버렸고, 서울 및 수도권은 떨어졌기에 상대적으로 지방이 더 비싸게 느껴지는 상황입니다. 그래서 지방 소형 주택 매수하면  특혜를 준다고 하기도 하는 거구요.

 

물론 정말 집을 팔고 다른 집으로 이사하는 분들도 계시겠지만 양도세중과 받고 팔려는 다주택자 분들이 없다고 할 수는 없습니다.

 

 

결국 공급이 부족한 것을 의식했기에 이렇게 유예를 더 한다고 저는 생각합니다.

 

아시는 것처럼 서울과 수도권에 주택공급은 앞으로 제한적입니다. 향후 물량이 부족하면 당연히 가격이 오르는 것인데 그 물량을 신규로 공급할 수 없으니 집을 많이 가지고 있는 다주택자들에게 세금으로 유인책을 내서 매물을 시장에 공급시키려는 것이죠. 매물이 많아야 집값이 안정되니까요.

 

 

하지만 여전히 문제는 금리.. 아마도 올 하반기 25년 미국이 금리를 내리고 한국도 금리를 내리기 시작하면 어떤 반응이 나올지 지켜봐야 할 것 같습니다. 

 

추가로 계약갱신청구권 4년차 끝나는 25년 8월에 나오는 매물도 주의할 필요가 있습니다. 집주인 분들은 그동안 비싼 이자로 감당한 보상을 받기 위해 노력할것이고 매물은 없으니 전세나 월세로 쏠림현상이 나타날 수 있습니다.

 

짧은 저의 소견이었습니다. 

 

아무쪼록~ 모두 부자되세요. 항상 응원합니다.

 

 

 

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