부동산 거래 시 유의 사항 및 직거래 방법 정리

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1. 주택 매물 검색 및 상담 의뢰하기

주택을 매매할 때, 먼저 부동산 중개소나 온라인 부동산 플랫폼을 통해 매물을 검색합니다. 이후에는 매도인과 협의를 통해 주택의 가격, 조건 등을 확인해야 합니다. 물건을 찾는 것이 바로 출발점이라는 점 명심해야 합니다.

 

• 중개인의 역할: 부동산 중개인은 거래 과정에서 양측의 중개를 담당하며, 중개수수료는 법적으로 정해진 비율 내에서만 받을 수 있습니다. 그런데 잘못 만나면 그것도 경험부족 상태에서 큰 피해를 볼 수 있습니다.  중개인의 목적은 거래 성사로 인한 보수 입니다. 좋은 집, 나쁜 집 그런거 사실 관심 없습니다.
• 확인사항: 등기부등본, 건축물대장, 재산세 납부내역 등을 미리 확인하여 매물이 적법한지 확인하는 것이 좋습니다. 서류는 거짓말을 안하니 시간 아깝게 생각하면 안됩니다.

수아팝 / 부동산 거래사진 GTP

2. 매매 계약 체결하기

매도인과 매수인이 가격, 조건에 합의하면 매매 계약서를 작성합니다. 여기부터 법적인 절차가 들어가니 잘 알아야 합니다.

 

• 계약서 작성: 계약서에는 주택 주소, 거래 금액, 지급 일정, 계약 해지 조건, 중개수수료 등이 포함됩니다. 계약서는 가계약금 입금되면서 부터 시작이라 보면 됩니다. 통상 그렇게 진행되고 거래 수수료 받아 먹기 위해 중개수수료를 받는다고 취소 물건에 대해서도... 명시를 합니다. 이 부분도 문자를 받고 무조건 승인하기 보다 잘 읽어보고 따져야 합니다. 
• 계약금: 계약서 작성과 함께 전체 거래금액의 약 10%를 계약금으로 지급합니다. 계약금 지급 후 계약을 해지하려면 계약금을 포기하거나 두 배로 반환해야 합니다. 하락기나 상승기에 거래가 취소되는 사례들이 있으니 배액으로 배상하지 않기 위해서 잘 알아봐야 합니다.
• 중개사 책임: 부동산 중개사는 거래 관련 법률을 준수해야 하며, 문제가 발생할 경우 중개사에게 일정 책임이 부과될 수 있습니다. 중개업자와 뭐를 할 때는 다 녹음하세요. 그게 최선입니다. 오가는 말이나 작은 실수를 나중에 생각하기 힘들고 중개업자분들 말빨이 정말 보통이 아닙니다. 말로 먹고 사는 분들이니까요. 조심 또 조심.

 

 

3. 잔금 지급 및 등기 이전

계약 후 일정 기간 내에 잔금을 지급하며, 이와 동시에 등기 이전 절차를 진행합니다. 돈이 오가는 만큼 신중해야 합니다. 중개업자가 다 해줬다고 그냥 입금입금 하는게 아니고 본인도 잘 계산해야 합니다. 완벽한 사람은 없습니다.

 

• 잔금 지급: 잔금은 계약서에 명시된 날짜에 맞춰 매도인에게 지급되며, 은행 대출을 이용할 경우 대출 진행도 이때 이루어집니다.
• 등기이전 신청: 잔금 지급과 동시에 등기소에 가서 소유권 이전 등기를 신청합니다. 이때 필요한 서류는 다음과 같습니다:
  • 매매 계약서
  • 잔금 지급 확인서
  • 등기 신청서
  • 신분증 및 인감증명서
  • 부동산 등기부 등본
• 세금 납부: 거래에 따른 취득세(매매가의 1~3%)를 납부해야 하며, 이 외에도 등록세와 지방세도 부과됩니다. 취득세는 그때그때 다르니 지역별로 확인하고, 정부 규제가 어떤지 실시간으로 알아봐야 합니다. 참고로 저는 멍청해서 취득세를 엄청나게 낸 적이 있습니다. 억울하지만 어디에 하소연도 못합니다. 법무사 분들 세무사 분들께 자문 많이 받고 그 돈 아깝다고 생각하지 마시고 확실히 알고 넘어가야 합니다.

4. 거래 완료 및 입주하기

등기 이전이 완료되면 주택 거래가 법적으로 끝나며, 매수인은 주택에 입주할 수 있습니다. 입주 후에도 관리비 등의 문제를 확인해야 합니다. 물론 이사 준비도 해야 겠죠. 아파트라면 관리실에 전화해서 엘리베이터 사용 승인도 받고 여러 절차가들이 단지마다 다르니 잘 확인해야 합니다. 

빌라나 단독처럼 내 맘대로 그런식이 아닌 경우가 많으니 잘 물어서 준비하시기 바랍니다. 

그리고 이사업체 선정시에도 무조건 유명한 곳을 찾을 것이 아니고 상황과 여건에 맞게 확인하면 비용을 절감할 수 있습니다.

 

5. 법적 주의사항 확인하기

• 전세권 설정: 기존 전세나 임대 계약이 있는 경우, 전세권 설정이 이루어진 상태에서 주택을 구매할 경우 임차인의 권리를 확인하고 보호해야 합니다.
• 계약 해지 및 위약금: 매매 계약이 체결된 후 일방적으로 계약을 해지할 경우 위약금이 발생할 수 있으며, 계약서에 명시된 해지 조건을 따릅니다.
• 부동산 거래신고: 부동산 거래는 법적으로 신고 의무가 있으며, 거래 후 30일 이내에 국토교통부에 거래 내용을 신고해야 합니다.

6. 추가 고려사항 및 법적 자문 요청

• 청약 및 분양권 거래: 청약이나 분양권 거래 시에도 주의가 필요합니다. 특히 분양권 거래는 세금과 관련된 법적 문제가 발생할 수 있어 사전에 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.
• 세금: 부동산을 매도할 때 양도소득세가 부과될 수 있으며, 1가구 1주택 비과세 조건 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 중요한 만큼 전문가와 상의하고 이 부분에 있어서 찜찜한 것이 있으면 무조건 확인입니다.

복잡한 법적 문제나 분쟁이 발생할 경우, 부동산 전문 변호사나 법률 전문가의 자문을 받는 것이 좋습니다. 특히 소유권 분쟁, 계약 해지 분쟁 등은 법적 절차에 따라 처리되어야 합니다. 이 과정을 따라가면 안전하게 주택 거래를 진행할 수 있습니다.

 

 

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부동산 직거래시 유의사항

 

1. 직거래 시 매물 검색 및 검토

개인 직거래 시 부동산 매물을 직접 검색하거나 매도자와 직접 접촉하여 매물을 확인합니다.

• 매물 상태 확인: 현장 방문을 통해 부동산의 상태를 직접 확인하고, 주변 환경, 시세 등을 조사합니다.
• 등기부등본 확인: 해당 부동산의 등기부등본을 열람하여 소유권, 저당권, 가압류, 가처분 등의 권리 관계를 명확히 확인합니다. 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소에서 발급받을 수 있습니다.
• 건축물대장 및 토지이용계획 확인: 해당 건물이 적법하게 건축되었는지, 해당 부지의 용도나 계획에 문제가 없는지 확인하기 위해 건축물대장과 토지이용계획 확인서를 발급받습니다.

2. 가격 협상 및 계약 조건 협의

매수자는 매도자와 직접 협상하여 가격 및 조건을 결정합니다. 부동산 매매는 큰 금액이 오가는 거래이므로, 협상 과정에서 계약 조건, 지급 일정 등을 명확히 해야 합니다. 개인간 거래는 더 신중해야하고 확인을 꼼꼼히 해야합니다.

• 계약 조건 설정: 매도인의 세금 체납 여부, 잔금 지급 일정, 소유권 이전 시기, 부동산 인도 조건 등을 협의합니다.
• 협상 시 주의사항: 매매가뿐 아니라 부동산의 유지 보수 상태, 내부 시설물의 포함 여부(에어컨, 가전 등) 등을 구체적으로 논의하는 것이 중요합니다.

무조건 의심이 가는 것이 있으면 급하기 진행하지 말고 세부적으로 확인하고 조건도 설정하기를 당부드립니다.

 

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3. 계약서 작성하기

 

협상된 내용을 바탕으로 매매 계약서를 작성합니다. 이 단계에서는 부동산 거래에 필수적인 법적 서류를 정확히 준비하고 작성해야 합니다. 중개업자가 해주는 부분을 개인들이 해야 하므로 아는 중개업자가 있으면 자문을 구하고 없다면 주변을 찾아가서 소정의 금액을 주고 확실히 알고 진행하는 것이 좋습니다.

 

• 계약서 내용: 부동산의 주소, 거래 금액, 계약금 및 잔금 지급 일정, 계약 해지 시 위약금, 소유권 이전 일정 등을 명시합니다. 계약서에는 반드시 매도자와 매수자의 서명 또는 날인이 필요합니다.
• 계약금 지급: 매매 계약 시 계약금을 통상 거래 금액의 10% 정도로 설정하고, 계약서에 명시된 일정에 따라 지급합니다.

4. 잔금 지급 및 소유권 이전하기

계약 후 일정 기간 내에 잔금을 지급하고, 동시에 소유권 이전 절차를 진행합니다. 개인 직거래 시에는 이 단계에서 등기 이전과 관련된 법적 절차를 특히 신경 써야 합니다. 소유권이 넘어오면 그 후에 법적으로 많은 부분이 까다롭고 이미 잔금까지 받았기에 후회해도 소용 없습니다. 그러니 그 전에 신중해야 하고 이 부부에서는 금액이 정확한지 잘 확인해야 합니다.

• 잔금 지급: 잔금은 계약서에 명시된 일정에 따라 매도자에게 지급합니다. 현금으로 지급하거나 계좌이체를 통해 처리할 수 있습니다.
• 소유권 이전 등기 신청: 등기소에 가서 소유권 이전 등기를 신청해야 합니다. 필요한 서류는 다음과 같습니다:
  • 매매 계약서
  • 잔금 지급 확인서
  • 등기 신청서
  • 매도자의 인감증명서
  • 매도자와 매수자의 신분증
  • 매도자의 인감도장이 찍힌 서류
  • 부동산 등기부 등본
• 등기 비용: 등기 수수료, 취득세, 등록세 등 관련 비용을 모두 부담해야 하며, 이를 처리하기 위해선 법무사나 등기 대행 업체의 도움을 받을 수도 있습니다.

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5. 세금 신고 및 납부하기

부동산 거래 후 일정 기간 내에 세금을 신고하고 납부해야 합니다. 특히 개인 직거래의 경우 세금 신고 의무를 제대로 이행하지 않으면 과태료나 벌금이 부과될 수 있습니다.

• 취득세: 매수자는 거래 후 60일 이내에 취득세를 신고하고 납부해야 합니다. 취득세율은 거래 금액에 따라 다르며, 통상 1~3%입니다.
• 양도소득세: 매도자는 매매로 발생한 이익에 대해 양도소득세를 납부해야 합니다. 매도자가 1가구 1주택 요건을 충족하지 못할 경우, 양도소득세 부담이 클 수 있습니다.

6. 부동산 인도 및 최종 점검하기

 

잔금 지급과 소유권 이전 등기 절차가 모두 완료되면 매수자는 해당 부동산을 인도받습니다. 이때 기존 거주자가 있을 경우 임차인의 권리나 이주 일정 등을 조율해야 합니다.

• 부동산 상태 확인: 주택이나 건물의 상태가 계약 시 확인한 대로 유지되고 있는지 최종 점검합니다.
• 기타 비용 정산: 관리비, 공과금 등 기존에 미납된 비용이 있는지 확인하고, 정산을 완료해야 합니다.

7. 개인 직거래 시 장점고 단점

• 장점: 부동산 중개 수수료를 절약할 수 있고, 매도자와 매수자 간의 직접 협상으로 거래 조건을 유연하게 조정할 수 있습니다.
• 단점: 부동산 중개사의 도움 없이 법적 절차를 직접 처리해야 하므로, 부주의할 경우 문제가 발생할 수 있으며, 권리 관계 확인에 더 많은 주의를 기울여야 합니다.
• 요즘 당근도 그렇고, 카페를 통한 개인간 직거래를 흔히 많이 볼 수 있습니다. 비싼 집을 사고 파는데 솔직히 공인 중개사에게 그 정도 금액을 지불하고 할 정도 어려운가? 싶기도 하기 때문이죠. 그런데 개인적으로 구축이거나 땅과 관련 된 토지가 함께 있는 단독이라면 중개사를 끼는 것이 어쩌면 더 좋을지도 모릅니다.

신축은 그래도 하자도 그렇고 뭔가 문제가 발생할 소지가 별로 없고, 관리사무실도 나름 정보를 잘 갖추고 있기에 좀 수월한데 구축은 많은 부분이 예상 밖으로 진행 될 가능성도 많습니다. 그러므로 본인이  이 분야에 거의 전문가 수준인데 자격증만 없는 경우가 아니라면 경력과 지역 사정을 잘 아는 중개사에게 비용을 주고 속편하게 사고 파는 것도 나쁘지 안하고 봅니다.